Permanecendo no tema quanto vale o seu imóvel
Permanecendo no tema quanto vale o seu imóvel:
No dia 27 de Dezembro eu postei uma matéria visando destacar que o valor do seu imóvel não está tão somente relacionado ao imóvel em si, eu comecei a matéria com o seguinte questionamento "Quanto Vale o seu Imóvel - Na maioria das vezes a resposta a essa pergunta é relacionada ao valor de compra, venda ou locação do imóvel residencial ou comercial, suas dimensões, acomodações disponíveis, posição do andar, a localidade em que se encontra, o ano em que foi construído, se está ou não dentro de um condomínio com uma área social completa ou não, em fim, fatores que estão relacionados basicamente ao perfil do imóvel.
Será que somente esses parâmetros é que definem o valor do seu imóvel?"
Siga o link da matéria completa - https://www.linkedin.com/pulse/quanto-vale-o-seu-im%C3%B3vel-wagner-catelan?trk=hp-feed-article-title-publish
Hoje seguindo a mesma linha de raciocínio para o ano de 2017 fui buscar uma matéria produzida "Por Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, engenheira civil, pós-graduada em Perícias e Avaliações de Engenharia, diretora do Ibape/SP, co-autora do livro "Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial", Editora PINI." que reforça o aspecto de sempre olharmos o nosso imóvel, seja ele para uso próprio, venda ou locação, muito além do simples valor do imóvel em si, veja como a Prfa. Flávia trata o assunto com toda a propriedade:
A manutenção não pode ser vista somente como um "conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários". Sua abrangência é muito maior. Deve ser entendida como ferramenta estratégica na gerência de ativos imobiliários, pois está diretamente ligada à viabilidade de investimentos patrimoniais e depreciação do bem. Para ser possível essa visão abrangente do sistema de manutenção, é importante entender alguns requisitos, quais sejam:
Realização de atividades periódicas que garantam ganho de desempenho efetivo; Controle de processos e reavaliações; Acompanhamento de custos de suas atividades x ganho de desempenho; Aferição da viabilidade dos investimentos nas atividades de manutenção; Verificação de taxas de sucesso das intervenções; Verificação do atendimento aos usuários e sua satisfação; Análise dos aspectos de sustentabilidade; Acompanhamento da evolução do valor patrimonial do ativo e avaliação da; interferência de perdas de valores por depreciação precoce.
A manutenção exerce papel importante na tomada de decisão. Por meio da avaliação sistêmica de seus requisitos, é possível elaborar um cronograma de investimentos, principalmente quando alicerçados em Laudos de Inspeção Predial e Relatório de Auditoria Técnica. Para tanto, deve-se verificar o impacto dos custos de manutenção, o impacto dos valores de investimentos, a qualidade da manutenção prestada e a perda de valor patrimonial dos imóveis. Os custos de manutenção devem ser acompanhados e estudados, pois investimentos em atividades preventivas são justificados quando diminuem a ocorrência das atividades corretivas e seus custos, além de refletir eficiências de aumento de desempenho dos sistemas e sobrevida, dentro dos limites de segurança e funcionalidade.
Esse acompanhamento, aliado à avaliação da perda de desempenho, permite verificar se o plano de manutenção empregado está cumprindo sua função estratégica, pois identifica problema de deterioração precoce, causador de investimentos não previstos e elevados. Segue uma pergunta: Como, quando e quanto investir em atividades de manutenção?
A manutenção nasce em projeto e especificações de materiais, aprimorada nos detalhamentos construtivos e outros dados da fase de concepção e construção. Quando isso é racionalizado, já existe um excelente ganho em economia de recursos futuros destinados à manutenção, além de maior durabilidade e longevidade das construções. Nessa fase, os custos e investimentos futuros em manutenção devem ser estudados sob a ótica do custo/benefício futuro, já que manutenções onerosas tendem a não ser praticadas ou inviabilizam a conservação adequada do bem.
Depois, os planos de manutenção devem ser incorporados às rotinas de uso e ocupação dos empreendimentos. Nessa fase, há necessidade de acompanhamento de custos, aprimoramento de planos e estudos de viabilidade. Esses acompanhamentos devem ser balizados na análise sistêmica entre atividades preventivas x atividades corretivas e ganho de desempenho x sobrevida.
Estudos indicam a evolução dos custos das intervenções de manutenção x fases em que esses são aplicados e a manutenção é pensada como ferramenta estratégica na vida dos imóveis. Apenas para ilustrar estudos feitos anteriormente nos dão uma visão positiva de como essas técnicas são importantes para atender a questão QUANTO VALE O SEU IMÓVEL:
"Em auditorias técnicas de empreendimentos comerciais (cuja característica principal é a produção de renda em função da construção), realizadas durante o período de 2002 a 2007, verificou-se que o estado de conservação dos imóveis indica deterioração precoce de diversos sistemas, que demandam grandes investimentos para restabelecimento das condições operacionais e funcionais, importantes para o sucesso econômico do negócio. Nesses trabalhos, observaram-se as seguintes situações:
1. Investimentos equivocados, devido à falta de avaliação correta do estado de conservação das instalações, por meio de ferramenta do tipo Inspeção Predial que permite classificar os problemas em falhas ou anomalias, bem como ordená-los em razão de criticidades;
Será que somente esses parâmetros é que definem o valor do seu imóvel?"
Siga o link da matéria completa - https://www.linkedin.com/pulse/quanto-vale-o-seu-im%C3%B3vel-wagner-catelan?trk=hp-feed-article-title-publish
Hoje seguindo a mesma linha de raciocínio para o ano de 2017 fui buscar uma matéria produzida "Por Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, engenheira civil, pós-graduada em Perícias e Avaliações de Engenharia, diretora do Ibape/SP, co-autora do livro "Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial", Editora PINI." que reforça o aspecto de sempre olharmos o nosso imóvel, seja ele para uso próprio, venda ou locação, muito além do simples valor do imóvel em si, veja como a Prfa. Flávia trata o assunto com toda a propriedade:
A manutenção não pode ser vista somente como um "conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários". Sua abrangência é muito maior. Deve ser entendida como ferramenta estratégica na gerência de ativos imobiliários, pois está diretamente ligada à viabilidade de investimentos patrimoniais e depreciação do bem. Para ser possível essa visão abrangente do sistema de manutenção, é importante entender alguns requisitos, quais sejam:
Realização de atividades periódicas que garantam ganho de desempenho efetivo; Controle de processos e reavaliações; Acompanhamento de custos de suas atividades x ganho de desempenho; Aferição da viabilidade dos investimentos nas atividades de manutenção; Verificação de taxas de sucesso das intervenções; Verificação do atendimento aos usuários e sua satisfação; Análise dos aspectos de sustentabilidade; Acompanhamento da evolução do valor patrimonial do ativo e avaliação da; interferência de perdas de valores por depreciação precoce.
A manutenção exerce papel importante na tomada de decisão. Por meio da avaliação sistêmica de seus requisitos, é possível elaborar um cronograma de investimentos, principalmente quando alicerçados em Laudos de Inspeção Predial e Relatório de Auditoria Técnica. Para tanto, deve-se verificar o impacto dos custos de manutenção, o impacto dos valores de investimentos, a qualidade da manutenção prestada e a perda de valor patrimonial dos imóveis. Os custos de manutenção devem ser acompanhados e estudados, pois investimentos em atividades preventivas são justificados quando diminuem a ocorrência das atividades corretivas e seus custos, além de refletir eficiências de aumento de desempenho dos sistemas e sobrevida, dentro dos limites de segurança e funcionalidade.
Esse acompanhamento, aliado à avaliação da perda de desempenho, permite verificar se o plano de manutenção empregado está cumprindo sua função estratégica, pois identifica problema de deterioração precoce, causador de investimentos não previstos e elevados. Segue uma pergunta: Como, quando e quanto investir em atividades de manutenção?
A manutenção nasce em projeto e especificações de materiais, aprimorada nos detalhamentos construtivos e outros dados da fase de concepção e construção. Quando isso é racionalizado, já existe um excelente ganho em economia de recursos futuros destinados à manutenção, além de maior durabilidade e longevidade das construções. Nessa fase, os custos e investimentos futuros em manutenção devem ser estudados sob a ótica do custo/benefício futuro, já que manutenções onerosas tendem a não ser praticadas ou inviabilizam a conservação adequada do bem.
Depois, os planos de manutenção devem ser incorporados às rotinas de uso e ocupação dos empreendimentos. Nessa fase, há necessidade de acompanhamento de custos, aprimoramento de planos e estudos de viabilidade. Esses acompanhamentos devem ser balizados na análise sistêmica entre atividades preventivas x atividades corretivas e ganho de desempenho x sobrevida.
Estudos indicam a evolução dos custos das intervenções de manutenção x fases em que esses são aplicados e a manutenção é pensada como ferramenta estratégica na vida dos imóveis. Apenas para ilustrar estudos feitos anteriormente nos dão uma visão positiva de como essas técnicas são importantes para atender a questão QUANTO VALE O SEU IMÓVEL:
"Em auditorias técnicas de empreendimentos comerciais (cuja característica principal é a produção de renda em função da construção), realizadas durante o período de 2002 a 2007, verificou-se que o estado de conservação dos imóveis indica deterioração precoce de diversos sistemas, que demandam grandes investimentos para restabelecimento das condições operacionais e funcionais, importantes para o sucesso econômico do negócio. Nesses trabalhos, observaram-se as seguintes situações:
1. Investimentos equivocados, devido à falta de avaliação correta do estado de conservação das instalações, por meio de ferramenta do tipo Inspeção Predial que permite classificar os problemas em falhas ou anomalias, bem como ordená-los em razão de criticidades;
2. Esses investimentos equivocados apresentam situações de retrabalho em prazos pequenos, incorrendo em perdas de desempenho precoce, além de manutenções corretivas onerosas, perante os supostos ganhos de desempenho e à melhoria que deveriam ter sido proporcionadas;
3. 40% dos problemas constatados são críticos e necessitam de investimentos imediatos ou dentro de prazos curtos;
4. 90% dos investimentos necessários para suprir problemas críticos acabam sendo de responsabilidade do empreendedor;
5. A grande carga de investimentos para o empreendedor está relacionada à falta de histórico de manutenção observada nas instalações, além do término de vida útil de alguns sistemas, consequências de negligência, ausência ou falta de investimento na manutenção. Há vários casos de deterioração precoce, além de mutilação e problemas operacionais.
A deterioração observada em vários sistemas construtivos, que muitas vezes impede que tenham a boa funcionalidade, repercute em fatores que determinam o fluxo do negócio constituído no empreendimento. Por exemplo: (i) hotéis com problemas em sistemas de ar-condicionado não são procurados ou tendem a perder potencial de negócios; (ii) shoppings centers com problemas de infiltrações podem ter níveis de vacância mais altos, além de problemas com danos a carros de usuários, o que causa baixa de locação, além de menor movimento de pessoas e baixa de rentabilidade nas lojas. Esses investimentos identificados nesses trabalhos de auditoria representam, muitas vezes, mais de 20% do valor patrimonial do bem. Observa-se falta ou deficiência de gestão dos recursos financeiros ligados à manutenção e outros investimentos patrimoniais.
Veja mais uma matéria produzida pela Prfa. Flávia ela apresenta o tipo de relatório que tomamos como referência para acompanhamento da vida e valorização dos imóveis que estão sob os nossos cuidados.
Wagner Catelan
Catelan Personal Broker
Grupo BVO
A deterioração observada em vários sistemas construtivos, que muitas vezes impede que tenham a boa funcionalidade, repercute em fatores que determinam o fluxo do negócio constituído no empreendimento. Por exemplo: (i) hotéis com problemas em sistemas de ar-condicionado não são procurados ou tendem a perder potencial de negócios; (ii) shoppings centers com problemas de infiltrações podem ter níveis de vacância mais altos, além de problemas com danos a carros de usuários, o que causa baixa de locação, além de menor movimento de pessoas e baixa de rentabilidade nas lojas. Esses investimentos identificados nesses trabalhos de auditoria representam, muitas vezes, mais de 20% do valor patrimonial do bem. Observa-se falta ou deficiência de gestão dos recursos financeiros ligados à manutenção e outros investimentos patrimoniais.
Veja mais uma matéria produzida pela Prfa. Flávia ela apresenta o tipo de relatório que tomamos como referência para acompanhamento da vida e valorização dos imóveis que estão sob os nossos cuidados.
Wagner Catelan
Catelan Personal Broker
Grupo BVO
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